项 目 概 况

    项目名称：       桃源假日酒店（暂名）

    项目建设地点：   酉阳县钟多镇桃花源街100号

    项目建设内容：   按照国家GB/T14308标准建设三星级

    饭店一家及相关配套设施

    项目建设规模：   总投资6640万元

    建筑面积15000平方米

    投资方式：       独资

    报告编写人：     刘守洪

    一、项目背景

    酉阳县位于重庆直辖市东南，地处渝、鄂、湘、黔四省（市）边区的结合部。东邻秀山县和湖南省龙山县，东北与湖北省来凤县为邻，南与贵州省印江、松桃等县接壤，西与贵州沿河县毗邻，北靠彭水、黔江等县，具有良好的区位优势。酉阳历史悠久，建县制2000余年，曾是800年州府所在地酉阳是以少数民族为主的多民族杂居地，全县现有土家、苗、汉族等20个民族成份。 全县最高海拔1895米，最低海拔260米，气候温润，日照较好，四季分明，属亚热带季风气候，是全重庆市夏季温度最凉爽的区县，特别适宜休闲、度假。

    酉阳县旅游资源十分丰富，集自然风光、民族风情、人文旧址等各类旅游资源于一体。全县现有地面文物329处，其中县级文物保护单位53个，市级文物保护单位2个。2005年各景区共接待各类游客40.2万人次，外地游客16.68万人次。

     随着酉阳县对外开放的扩大，对外政治、经济、文化交流也越来越频繁，现有饭店不能承担集商务洽谈、宴会、展览、新闻发布会、政府首脑接待等大型活动的功能。给我县的对外形象造成一定的负面影响。

    二、必要性。

    1、丰富的旅游资源，吸引大批外地游客来酉观光、旅游、休闲、度假。

    （1）雄奇秀丽的自然风光。县内有百里乌江画廊、大河口、酉水河等雄奇秀丽的原始自然风景区，各地大量散布的溶岩、溶洞奇观为度假休闲的人们提供了寻险探幽的绝佳景点，兴隆大板营林区是重庆市最大、最完好的原始森林，目前已划为自然保护区、桃花源已经过国家AAA级旅游区现场评定。

    （2）魅力四射的民俗文化。原始古朴的土家苗寨以其纯朴淳厚的人文历史和神奇久远的流风遗韵吸引着大量的外地游客来酉阳观光游览。勤劳的土家族苗族人民创造了土家摆手舞、土家民歌、土家油茶汤、土家吊脚楼、土家苗寨的婚丧嫁娶和民间戏曲、民间传说一系列丰富多彩的民族文化和人文景观，2001年酉阳被重庆市命名为“土家摆手舞之乡”。

    （3）原始古朴的千年古镇。龚滩、龙潭、后溪古镇俱属重庆市十大古镇之列，人文底蕴丰厚，吸引了无数外地游客游览观光，也是许多剧组拍摄外景最佳场所。

    （4）悲壮依昔的红色旧址。酉阳人杰地灵，具有光荣的革命传统，县内龙潭镇是中国工人运动的杰出领袖、伟大的无产阶级革命家赵世炎烈士及李鹏委员长母亲赵君陶的故乡，南腰界是贺龙、关向应、任弼时、王震、肖克等率中国工农红军二、六军团会师并创建的革命根据地。龙潭赵世炎故居、南腰界是著名的红色旅游胜地。

    自然风光、民俗文化、千年古镇、红色旧址构成了酉阳丰富而独具特色的旅游格局，吸引了八方游客观光揽胜。根据对外来旅游者的经济条件和心理分析，他们外出旅游特别注重休闲娱乐和住宿质量。多数旅游者对我县现有的酒店标准感觉不是十分满意。也正因为如此，损害了酉阳旅游的形象，影响了酉阳旅游业的进一步发展。

    2、发展良好的第二产业吸引了许多外地客商来酉考察和商务洽谈。

    （1）工业经济运行良好。全县工业企业涉及冶金、制药、化工、机械、建材、电力、轻工、食品加工等十多个行业，冶金、电力、制药、建材和化工等五大产品成为酉阳工业经济的骨干支柱。全县骨干工业有华武制药厂、天雄锰业、乌电集团酉阳分公司、诸夏化工、龙雨化工、武陵水泥股份有限公司、金鑫化工集团有限责任公司、龙潭铁合金厂、华西非金属制品厂等企业。2005年全部工业总产值6.74亿元，规模以上工业企业实现产值4.5亿元。

    （2）招商引资稳步推进。仅2006年1—6月份，全县就实现签约项目25个，协议引资4.4亿元，来酉考察的外来投资者20余批次。

    工业经济和招商引资直接助推我县经济的快速发展，经济的发展也吸引了越来越多的外地客商来酉观光考察、商务洽谈，也迫切要求我县的旅游、商务接待提格上档。

    3、县内酒店功能不完善、接待能力有限。全县有二星级酒店、三星级酒店各一家。县内现有酒店缺乏商务洽谈、宴会、大型展览、新闻发布会、政府首脑接待等大型活动的场所，直接对整个地区的经济发展与形象展示造成了滞后的负面影响。

    三、可行性。

    1、选址优势。

     桃花源集桃源文化、巴人文化、民族文化、土司文化、桃源风光于一体，已通过国家AAA级旅游区的现场评定，经过国内外专家、学者从地理、路线、景物、历史、距离、环境等六个方面论证，一致认为这里就是陶渊明笔下的《桃花源记》原型，是武陵酉州的一朵奇葩。通过对景区的深度开发和恢复利用，目前已完全展示出隐逸古朴的和平田园风光。春桃夭夭、夏风习习、秋谷橙灿、冬雪皑皑，桃源胜景吸引了无数游客前来科考、怀旧、游览。酒店定址于桃花源内东侧，现县委办公大院内（县委正着手搬迁），三面环山，拥有土地面积39401平方米，可为酒店建设提供充裕的场地。该地原名摆手堂，文化底蕴深厚。酒店选址于此，既可以让客人远离城市的喧嚣，尽情享受秀美的自然风光，又避免了远离城市，购物不便的酒店惯病。

    2、现有市场分析。

    2005年各景区共接待各类游客40.2万人次，外地游客16.68万人次（仅从出售门票数进行的统计），旅游收入达6380余万元。随着交通条件的改善，旅游市场的潜力将更加巨大，未来几年游客数量和旅游收入将成倍数增长。现仅计算外地游客并且按照保守推算（按照旅游者的经济能力和消费习惯，此种推算方法还显得十分保守），外来游客二分之一入住规格酒店，每人平均入住两天，那么每天就有457人的住宿市场，而这还仅仅是游客市场。

    3、县内酒店现状。

    目前全县星级酒店仅2家（该项目酒店主要定位于豪华酒店，因此这里仅就县内的星级酒店进行讨论），二星级酒店客房间数共174间，客房入住率79%，房间均价158元；三星级酒店客房数共40间，客房入住率81%，房间均价222元，住宿市场发展空间还很大。根据目前各地的经济条件和消费习惯分析，人们婚嫁、子女入学等宴请普遍喜欢选择规格酒店。而目前县内两家酒店住宿收入所占营业收入的比例为70%以上，发展餐饮、娱乐、承接大型会议及活动、综合商务活动等业务的空间极大。

    4、市场前景分析。

     一是交通条件逐步改善。随着渝怀铁路贯通、渝湘高速公路和四条出境公路的全面建设，长期制约酉阳旅游发展的瓶颈被逐步打破。二是投资环境更加宽松。西部大开发、三峡库区建设、振兴少数民族地区等多项优惠政策为我县经济发展提供了新一轮发展机遇。三是资源优势更加明显。东南部各种资源的枯竭与酉阳境内所蕴涵的各种丰富资源正形成越来越明显的反差，酉阳的潜力越来越凸显。总之，随着时间推移，来酉阳观光旅游、休闲度假、商务洽谈的客商越来越多，高规格酒店的市场前景十分广阔。

    四、项目内容。

    按照国家GB/T14308标准在桃花源景区东侧建设一家三星级饭店及相关配套设施。总体建筑面积15000平方米左右。

    1、酒店功能定位。该酒店建成后，除具备餐饮、住宿等酒店一般功能外，同时具备：一、政府代表团的会见与接待；二、国家级专业会议和中小型国际会议；三、地方政府、各职能机构、各企事业团体的各类会议或联谊活动；四、国际国内招商、贸易、推广、展示、展览、新闻发布等商务活动；五、高档旅游团队；六、高档次商务散客；七、各类学术研讨、参观交流等接待活动；八、海内外客商休闲度假等多项功能。

    2、酒店设计建设建议。在酒店的设计时，按照四星级酒店设计，按照三星级酒店建设，为升级酒店规格打下基础。建议客房数量控制在150间（套），20%的房间在20平方米以上，其中以单间为主、套房控制在八套左右，房型以双套房为主，并有三套房和四套房各一套。同时按照国家GB/T14308标准设计，大、中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧、大会议厅（1间200平方米左右），小会议厅（2间共100平方米左右），会见室、接待前厅、各种健身娱乐场所等。

    五、成本估算。

    酒店按照15000平方米建筑面积的投资进行计算，一次投入费用初步估算如下：

    土建工程：15000平方米×800元/平方米＝ 1200万元

    给排水及锅炉工程：15000平方米×200元/平方米＝300万元

    强电工程：15000平方米×280元/平方米＝420万元

    弱电工程：15000平方米×120元/平方米＝180万元

    暖通空调工程：15000平方米×200元/平方米＝300万元

    电梯：300万元

    道路、围墙、庭院绿化：400万元

    室内装修：15000平方米×800元＝1200万元

    质量监督及监理费：100万元

     设计及咨询费：160万元

    开办费用（包括餐饮、洗衣、PA、健身、娱乐、客房等设备设施费及员工服装、培训等费用）：600万元

    不可预见费：300万元

    购买土地费用：1180万元（共39401平方米）

    总计：6640万元

    六、效益分析：

    年度经营效益测算  （单位:万元）

    （一）营业收入

    1、客房收入 ：  150间.套×210元/天×365天×80%＝919.8

    2、餐饮收入 ：894.25    

    大堂吧、咖啡厅：80座×25元/人×365天×25%＝18.25          

     中餐厅： 500座×2餐×365天×40元/人×60%＝876

    3、商场收入（包括书店、花店）：1000元×365天＝36.5

    4、康乐收入 210.53                                             

    桑拿中心(男/女)：60元/人×30人×365天＝65.7        

    足浴、保健按摩：30元/人×30人×365天＝32.85       

     棋牌室：15间×60元/天×365天×80%＝26.28  

    卡拉OK：20间×150元×365天×60%＝65.7  

     美容美发:10000元/月×12月＝12                

     烧烤啤酒廊、电子游戏、网吧、沙弧球等：约8万/年      

    健身、桌球、乒乓球等对住店客人免费使用，不计营业收入。

    5、商务中心收入 ：5.48     200元×365天×75%

    6、会议室收入 ：16.43     1500元×365天×30%

    7、其他收入 ：18.25      迷你吧、电讯、洗衣等：500元×365天

    营业收入合计 2100.96

    （二）营业税金及附加 

    营业税+增值税+城建税 +教育费附加＝120 

    （三）营业成本 

    1、餐饮成本 357.7     894.25×40%＝357.7

    2、商场成本 21.9      36.5×60%＝21.9                      

    3、康乐成本 63.16     210.53×30%＝63.16

    4、其他成本13.51   5.48×20%＋16.43×20%＋18.25×50%＝13.51    

     营业成本合计 456.27

    （四）各项费用 

    1、工资及福利费用 216        

    工资：200人×600元/月×12月＝144  

    福利：144×50%＝72 (包括:职工养老保险、待业保险、大病保险、工伤保险、生育保险、粮食补偿金、住房公积金、教育统筹基金、工会经费等及其他有关职工福利费) 

    2、能源费用：210.1     营业收入的10%

    3、日常维修费用：42.02      营业收入的2%

    4、公众责任保险： 3         累计赔偿额1000万×0.3%

    5、营业部门费用 :147.07     营业收入的7%（包括：客用品、免费食品、装饰费用、清洁用品、卖房佣金、布草、器皿、酒吧费用、布草洗涤费、音乐娱乐费、印刷费、厨房用具、园林绿化费用等）

    6、市场推广费用:42.02       营业收入的2%

    7、一般管理费用: 147.07     营业收入的7%（包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费及不可预见费用等）               

     8、公司管理费用: 42.02    营业收入的2%

    各项费用合计:849.3

    年营业利润合计=营业收入-营业税金及附加-营业成本-各项费用=675.39

    收回成本年限=建设成本/年营业利润=9.8年

    七、结论

     酉阳县是重庆市幅员面积最大的区县，资源储备丰富，人文底蕴深厚，渝怀铁路、渝湘高速公路（在建）、319国道穿境而过，县内四条出境公路即将通车，发展潜力巨大。在我县AAA级景区桃花源内修建集餐饮、住宿、娱乐、休闲以及大型会议、活动场所于一体的四星级酒店，十分必要。经过初步论证，该项目市场前景十分广阔，可行性极强。同时经过投资估算和效益分析，该项目可以为投资者带来良好的经济效益，是一个理想的投资项目。