山东滨州现代广场大酒店项目

项目简介

    现代广场商务酒店项目位于中国山东省滨州市新区，根据滨州市城市规划，滨州市新区是滨州市极具潜力的商业发展重地。位于滨州新城的现代广场商务酒店项目包括客房、餐饮、娱乐、康体、会议中心及商业项目等，酒店按国家星级标准设计建造，将打造成滨州市最有特色、方便、舒适的经济型休闲文化酒店。

    整个项目土地占用面积共约6000平方米，建筑面积约19000平方米，其中包括酒店、商业铺面等，配套有公共绿地、大型艺术广场和停车场用地等。

该酒店项目产权清晰，已取得产权预售许可证。

    整个项目土建及水电、消防等安装已经基本完成，再进行室内外装修和广场的建设即可开业，大约4－5月即可改建完成，建设周期大为缩短。建成后，将成为滨州市新城区最有特色的经济型休闲文化酒店。

投资回报率

    现代广场商务酒店的投资成本大约为目前滨州在建高星级酒店的1/3-1/4，经营成本低，经营回报高，大约在35％左右，投资回报期短，大约在5年左右。

高性价比

    济南、青岛等大城市经济性酒店的出租价格约为180-200元/天/间，该酒店定位在140-160元/天/间左右，而在上述两地收购同类同规模酒店价格在15000万元－20000万元左右，而该酒店的收购价格在5000万左右，相当于用1/4－1/3的资金收购该酒店，而出租价格相差无几。合作方式

    债权性融资：针对酒店项目，以固定利率为主进行债权性融资，山东朝阳房地产开发有限公司将提供充分的项目风险抵御机制；

    权益性融资：针对酒店项目，以股权的形式进行融资；

    产权转让：将酒店所有产权一次性全部转让给其他投资商；或其他可行的融资方式。

功能规划

    根据滨州经济和酒店发展的特点，现代广场商务酒店拟定位为经济型休闲文化酒店。

    现代广场商务酒店的特色是“高星级的享受，经济型的收费”，融商务于休闲，寓高雅于经济。

    酒店配套300个车位的大型停车场，4000平米的艺术广场，大型的体育会所，会议中心、大型餐饮娱乐街等等。

现代广场商务酒店功能规划

滨州现代广场商务

（以下详细的功能规划，可通过点击“请查看更多详情”按钮到一个单独的页面介绍。）

1）    项目建筑约19000平方米；

2）    其中酒店16000平方米；

3）    商铺3000平方米（统一规划为餐饮娱乐街，最好由一家或几家包租或购买经营）；

4）    酒店客房280间（套），约11700平方米；

5）    酒店标准间180间，面积26－27平方米/间，约占总房数的64%；

6）    豪华间85间，面积36平方米/间，约占总房数的30％；

7）    套房10间，面积70平方米/间，约占总房数的4％；

8）    豪华套房5间，面积110平方米/间，约占总房数的2％；

9）    总裁办公室2间，面积80平方米/间；自助办公室3间，面积60平方米/间；

10）会议中心：多功能会议厅一间，约360平方米，中型会议室两间，约120平方米/间，小型会议室两间，约80平方米/间；

11）自助餐厅一个，约800平方米；

12）厨房一间，约170平方米；

13）足浴15间，约210平方米；

14）其他配套酒店办公室，商务中心，寄存处，商场等；

15）配套大型体育会所，室内面积达2000平米；室外面积约4000平米；

16）配套大型艺术广场，面积约4000平米；

17）在现代广场商务酒店规划300个停车位。

滨州市概况

    滨州素以“华北枢纽”、“五省通衢”著称，交通十分便捷，是山东的北大门。滨州具有依河傍海的天然优势,是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的发展奠定了坚实的基础。 

    滨州市作为黄河三角洲的中心城市，城市建设初具规模，经济势力不断增强，功能日趋完善，带动辐射能力有了很大提高。近十几年来，滨州已建成纺织、化工、机械、轻工、食品、建材、造纸、印刷等门类比较齐全的工业体系。

    滨州市历史悠久，文化源远流长，是黄河文化和齐文化的发祥地之一，境内有惠民县大高遗址、邹平丁公遗址等。民风淳朴，传统民间艺术异彩纷呈，发源于博兴的吕剧、惠民的胡集书会、泥塑、木版画及滨州剪纸具有深厚的乡土气息，独具艺术风格。滨州人杰地灵，是《孙子兵法》的作者孙武的故里，此外还产生了文学家范仲淹、汉孝子董永等一批历史名人。

    滨州旅游资源丰富，素有“鲁北黄山”之称的邹平县南部山区，是良好的避暑、度假胜地。北部沿海的百里贝壳长堤、旺子岛、天然狩猎场、跑马场雄奇壮观，阳信梨花节、无棣小枣节、沾化冬枣节、博兴国际小戏艺术节等都具有浓郁的地方特色。孙子故园、魏氏庄园、范公祠、鹤伴山、麻大湖等历史名胜和自然景观令人留恋忘返。

发展前景

    由于老城区面积狭小，基础设施老化，城市经济发展受到制约，政府决定建设新的城区，将城市中心移至新区，滨州西部新区及经济开发区将成为城市主要发展区域，加上政府在市政建设方面大力支持新区的开发，引申出巨大的新发展空间和拥有升值潜力的投资环境。随着新区城市环境、基础设施不断完善，区域综合优势将远远超过旧城区，新区将很快就成为集行政、金融、居住、休闲、商业功能为一体的新的滨州城市中心。

    而目前滨州的主要酒店全部分布在老城区，新区还没有一家上档次的星级酒店。根据调查，有特色的经济型酒店将在滨州酒店市场拥有极好的客源市场，在新区兴建特色经济型酒店将填补新区的市场空白，风险小而且经营前景看好。

    另外随着滨州经济的发展，其战略地位越来越明显，在滨州举办的大型会议、专题会议、大型展览等活动不断增加。滨州是旅游资源比较丰富的区域，旅游景点不断增多，旅游人次节节攀升。所有这一切都给酒店发展带来了前所未有的机遇。现在滨州酒店的经营情况非常良好，条件较好的星级酒店的平均住房率均能达到80％以上，接待旺季，酒店更是间间爆满，应接不暇。酒店的赚钱效应明显，投资商也越来越看好这一市场前景，滨州商务宾馆正在滨州兴起。

    滨州政府根据经济发展的需要，不断加大宣传力度，改善经济投资环境，出台多种投资优惠政策，吸引投资商纷纷进入滨州，抢占投资先机，投资各种经济项目和房地产项目，鼓励投资商积极投资酒店建设，提升滨州城市形象和各种节庆活动的接待能力。滨州正在成为酒店投资的热土，成为投资商酒店掘金的乐园。

滨州酒店业发展展望及供求分析

    滨州酒店业最近几年发展较快，但档次及接待能力和滨州经济发展还很不相衬，滨州到现在，挂牌四星只有两家，加上准四星滨州城区的星级酒店只有6家，标准较高的房间仅为600多间。

    滨州名气越来越大，经济高速增长，对酒店的需求也越来越大。根据预测，来滨州经商旅游人次将持续不断增长，其增长率达到25％以上。在滨州举办的大型会议、专题会议、大型展览等活动不断增加。滨州是旅游资源比较丰富的区域，旅游景点不断增多，旅游人次节节攀升。所有这一切都给酒店发展带来了前所未有的机遇。

    由于滨州经济发展的特殊性，滨州酒店业与山东其他同级城市比较明显滞后，无论是数量和档次都无法和其他同级城市比。明显的表现就是现在的高星级酒店只有两家四星级酒店，一家三星级酒店，没有一家品牌连锁酒店。经过分析，滨州酒店业发展起码比其他同级城市落后5年，直接导致的结果就是滨州只要举行大型会议就要将来宾安排到下面县城宾馆，一般的中型会议就会导致滨州市前5家酒店爆满。

    由于滨州经济高速增长，各种形式的人员往来大幅增加，各种活动不断举行，滨州高档次和特色酒店的需求空间很大，现在还处于卖方市场，特别是由于滨州经济发展的特点和经济水平原因，经济型酒店有特色的经济型酒店将有极好的市场前景，现在经济型酒店的经营状况就是最好的说明。根据分析，经济型酒店的市场容量还有8家左右的空间，客房数量大约为1200间左右。

项目优势

    根据滨州酒店业及新区经济发展的需求，现代广场商务酒店将获得极好的发展商机。

    根据滨州专业机构评估，现代广场商务酒店项目现有物业及土地评估值约为7000万元。可以预料，按照滨州经济的迅速发展，此项目将获得理想的目标。该项目具有以下优势：

巨大的发展潜力

    滨州新区将成为滨州未来的城市中心，其高起点的规划，大手笔的投入，大范围的招商等使新区从一开始就具备了良好的发展环境，形成了极好的发展势头。现代广场商务酒店位于新区的迎宾大道和景观大道，其发展前景及升值潜力巨大，具有极佳的商业机会。根据滨州新区房地产市场情况分析，该项目建成后在未来2－3年内将增值至1亿1千万元左右；

独特的设计概念

    酒店将体育、音乐、绘画等文化概念引入酒店装修设计中，拉开了与其他经济型酒店形象和经营档次。

有利的市场定位

    酒店定位为经济型休闲文化酒店，以接待中端商务旅游散客为主，以接待会议团队为辅，并接待部分高端商务客人，这是符合滨州经济和酒店业发展的市场定位。

无以伦比的设施配套

    现代广场商务酒店配套有300个车位大型停车场，4000平米的艺术广场，大型体育会所，大型室内游泳馆，会议中心，大型餐饮广场等等，由于老城区土地条件的限制，滨州现有的经济型酒店很难再具有这样的配套，就是在将来相当长时间内都无法同时拥有，就是滨州的高星级酒店也很难达到。

规模优势

    现代广场商务酒店的客房数达到280间（套），而其他酒店客房数只在80－150间左右，在大型活动和接待旺季，现代广场商务酒店的规模优势就会尽显出来，可以接待大型会议、团队；在淡季，酒店又可以灵活经营，利用规模优势采用优惠的房价吸引客人。

    现代广场商务酒店还配备有大型会议中心，具有接待大型综合会议的能力。

投入成本低

    该项目实际需要投入的资金不多，以承债方式只要1500万人民币就可介入，从而撬动整个项目，放大投资方资产规模。同时酒店项目建成开业后，即可进行抵押融资至少在4000万元以上，而且评估值还会不断提高，可直接用于其他项目的开发。

建设周期短

    该项目产权清晰，建筑土建已基本完成，已取得产权预售许可证。

    该酒店项目的土建框架及外墙和水电、消防等部分设施已经基本完成，对后期建设具有极大便利，大约4－5月即可改建完成，建设周期大为缩短。

    从各方面看，发展现代广场商务酒店具有众多的有利因素，只要投资者牢牢抓住滨州酒店的市场需求，采用新的设计理念，合理投入，科学管理，就一定可以取得该项目的成功，使该项目成为滨州经济型酒店的领导者，从而获得滨州酒店经营市场上的优先利润。